Vivienda

La fianza en los contratos de alquiler: Cuánto se paga, cómo y cuando se devuelve

El arrendador tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, siempre y cuando esté regulado, ya que no todas lo exigen.

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Uno de los aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler es la fianza. Se trata de un tema con escasa regulación, motivo por el cual, en la práctica, está dando demasiados quebraderos de cabeza a propietarios e inquilinos.

En este artículo vamos a ver qué es eso de la fianza, dónde está regulada, qué debe hacer el propietario una vez que recibe la fianza y terminaremos con una breve mención a la regulación de la fianza en las Comunidades Autónomas.

¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?

La fianza es una garantía a favor del arrendador. Consiste en la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al arrendador para garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.

Además de esta fianza (fianza legal), el arrendador puede exigir al inquilino otras garantías, las llamadas “garantías adicionales”. Dentro de estas garantías adicionales podemos destacar las siguientes:

  • Aval bancario
  • Seguro de impago de alquiler
  • Depósito

¿Dónde se encuentra regulada la fianza?

El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la necesidad de que el arrendador cuente con una serie de garantías, estableciendo la obligatoriedad de que se exija y preste una fianza en metálico cuando se celebra el contrato de alquiler.

¿Cuánto se debe pagar de fianza?

Tal y como establece el mencionado artículo 36 de la LAU, la fianza equivaldrá a una mensualidad de renta en el caso del alquiler de viviendas, y a dos mensualidades para un uso diferente del de la vivienda.

¿Qué debe hacer el propietario de la fianza una vez la recibe?

El arrendador tiene la obligación de depositar la fianza en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, siempre y cuando esté regulado (no todas las CCAA lo tienen como obligatorio).

Esta es una obligación muy importante, ya que son muchas las Comunidades Autónomas que tienen previsto un sistema de sanciones en caso de su incumplimiento.

Actualización de la fianza

La actualización de la fianza tiene que quedar pactada. Es decir, que para que se actualice la fianza, es necesario que esta opción se haya acordado entre el arrendador y el arrendatario.

En caso de que no se haya pactado nada en relación a la actualización de la renta de alquiler, la fianza no se podrá actualizar.

Rescindido el contrato de alquiler, ¿en cuánto tiempo se devolverá la fianza?

Legalmente no se establece un plazo determinado para la devolución de la fianza.

En el propio contrato de alquiler se puede incluir una cláusula que establezca una demora en la entrega de la misma, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en este aspecto.

Lo que sí está regulado en la ley es la obligación de que el arrendador pague intereses a partir de los treinta días de demora en la devolución de la fianza. Por ello, se entiende (y así lo recoge también la jurisprudencia) que el arrendador cuenta con un mes para devolver la fianza.

¿Cuándo el arrendador no tiene la obligación de devolver la fianza?

En este sentido, existen tres casos en los que está justificado que no se devuelva la fianza, sea en su totalidad o en parte:

  • En los casos en los que el inquilino no ha pagado la cuota acordada en el contrato de alquiler: para que esta circunstancia lleve a la no devolución de la fianza, es necesario que el propietario no haya cubierto esta contingencia a través de la contratación de un seguro de impago de alquiler.
  • En los casos en los que se encuentre desperfectos en el inmueble.
  • Cuando no se entregue la vivienda en las condiciones necesarias de limpieza: en este caso, la fianza se destinará a este fin, y se devolverá la cantidad que en su caso pudiera sobrar.

¿Qué ocurre en los casos en los que el arrendador no te devuelve la fianza sin causa justificada?

Mi principal consejo es que intentes hablar con el arrendador y solicitarle de forma amistosa la devolución de la fianza.

En caso de que el arrendador no atienda a razones o directamente sea imposible contactar con él, el arrendatario tendría que interponer una demanda para reclamarla en el Juzgado correspondiente, y esperar a que el Juez se pronuncie y dicte sentencia.

Laura Castilla

Asesora Sociolaboral
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