Que hacer si se hereda una vivienda

Este artículo versará acerca de cómo el hecho de heredar una vivienda nos puede afectar en el ámbito económico en estos tiempos donde el precio de los bienes inmuebles ha decaído tanto y ha provocado tanto endeudamiento a numerosas familias. En referencia a eso y para poder darles una mayor información en el texto que sigue analizaremos los diversos aspectos en los que puede influir, tanto para bien como para mal, aceptar la herencia de una vivienda o de cualquier bien inmueble.

• Pasos prácticos para conocer la posición del heredero
• Aceptación de la herencia
• Efectos de heredar un bien inmueble
• El impuesto de sucesiones
• El impuesto sobre bienes inmuebles
• Venta del bien inmueble
• Arrendamiento del bien inmueble

Quienes heredan

En nuestro país existen diversas maneras de convertirse en heredero. Para empezar y, sin querer detenernos mucho sobre la materia en cuestión, hemos de aclarar que existe una parte la herencia, llamada la legítima, que corresponde a los denominados herederos forzosos: descendientes, ascendientes y cónyuge, por ese orden. Estos sujetos tienen la legitimidad para recibir parte de la herencia aunque el fallecido no haya querido, no haya manifestado nada en el testamento o no haya hecho testamento para que sea así, simplemente la ley les faculta a ser herederos de un porcentaje de dicha herencia salvo raras excepciones. Por orden de prioridad son primero los descendientes, luego los ascendientes y, por último, los cónyuges que, si bien por herencia forzosa no tienen derecho a la propiedad, sí lo tienen al usufructo vitalicio de la parte de la herencia del cónyuge fallecido.

Sin embargo existe una parte de libre disposición que puede verse aumentada si no existen ascendientes, descendientes o cónyuge y en la que podrían entrar más parientes e incluso personas sin vínculos familiares o sanguíneos con el fallecido. También existe la posibilidad de ser «legatario» que es alguien que recibe tan solo un bien concreto del difunto y no una posición de heredero que abarca mayor espacio jurídico. No nos detendremos en las posibilidades de la herencia pues es una parte del derecho muy compleja y con muy poca utilidad para lo que venimos a desarrollar aquí que no es sino la lista de ventajas e inconvenientes de heredar un bien inmueble de alguna persona.

Pasos prácticos para conocer la posición del heredero

A continuación, muy brevemente, les detallaremos qué deben hacer una vez se haya muerto un familiar o alguien cercano por el que puedan ser herederos del mismo.

1. Ir al Registro Civil. Se debe solicitar el Certificado de Defunción del fallecido.
2. Solicitar el certificado de últimas voluntades. Con el certificado de defunción, se acude al registro de actos de últimas voluntades (Ministerio de Justicia) para solicitarlo. La emisión de éste suele tardar entre 10 y 15 días.
3. Comprobar si el fallecido otorgó o no testamento. En el Certificado de Últimas Voluntades, nos lo dice.
4. Acudir al notario.

• Si otorgó testamento, le solicitamos al notario que nos facilite una copia del mismo, para que así se repartan los bienes.
• Si no hay testamento, debemos hacer ante notario, una declaración de herederos y probar el parentesco

Aceptación de la herencia

En primer lugar debemos aclarar que en España existen tres opciones cuando somos herederos de una persona: aceptar la herencia de forma pura, aceptar la herencia a beneficio de inventario o rechazar la herencia. La aceptación pura o simple puede ser expresa o tácita, sin embargo la renuncia y la aceptación a beneficio de inventario, que explicaremos ahora, han de ser expresas y hacerse ante notario.

• Aceptación de la herencia de manera pura: la herencia aceptada, que puede ser expresa o tácita, implica que el heredero asume todas las consecuencias de la herencia, sean bienes, dinero y derechos pero también posibles obligaciones y deudas contraídas por la persona fallecida con el patrimonio propio. Es decir, aceptas la posición jurídica del fallecido tanto para bien como para mal. Esta opción supone una ventaja si el heredero conocía con total seguridad el estado económico y la situación del que deja en herencia. Esto es así porque si se sabe cuáles son las ventajas y beneficios en contraposición a las deudas y obligaciones que se puedan heredar y las primeras son más numerosas que las segundas es aconsejable aceptar la herencia sin reservas dado que sabemos que nos reportará una situación económica mejor. Sin embargo si no estamos seguros de tal situación económica nos arriesgamos a que posea unas deudas o una posición gravosa que nos produzca pérdidas económicas al aceptar la herencia de forma total. Por tanto esta opción solo es recomendable si se conoce a la perfección o si se está totalmente seguro que la persona que deja en herencia goza de una posición ventajosa que será la que heredemos.
• Aceptación de la herencia a beneficio de inventario: es la decisión que «subsana» las carencias de la aceptación pura. Se trata de una figura no siempre conocida entre las personas que puedan heredar. Consiste en aceptar la herencia pero, en el caso de existir deudas u obligaciones gravosas que heredar, solo se responde de ellas con el patrimonio heredado y nunca con el propio. Ello implica que si la persona que va a heredar no tiene constancia de la situación económica del fenecido puede aceptar la herencia por medio de esta opción y así cubrirse las espaldas ante una situación en la que el fallecido haya tenga una posición económica que pueda perjudicar al heredero. En plazo para ejercitar tal derecho es el de 30 días desde que se tiene constancia de la condición de heredero. A este plazo se le puede aplicar un alargamiento si ejercemos el derecho a deliberar que no es otra cosa que esperar hasta que se haga el inventario y, una vez hecho el balance de los bienes del fallecido, aceptar (pura o a beneficio de inventario) o rechazar la herencia en el plazo de 30 días desde que se hizo tal inventario.
• Rechazar la herencia: directamente se puede decir que no a la herencia y desvincularse de ella por completo si, por cualquier motivo, no se quiere heredar de la persona fallecida. Es una opción recomendable si, al margen de los problemas o motivos personales que existan, no se quiere entrar en un posible procedimiento judicial de partición de la herencia o si no se quiere tener nada que ver con el patrimonio a heredar. Si rechazas la herencia y con ello causas un perjuicio a sus acreedores, estos podrán solicitar al juez que les autorice para aceptarla en tu nombre. A éstos se les atribuirá la cantidad límite del importe de sus créditos y si sobrase alguna cantidad, ésta se repartirá entre el resto de los herederos.

En los tres casos descritos la decisión es personal, no condicionada por nada ni nadie e IRREVOCABLE, por tanto una vez realizada no se podrá cambiar con posterioridad. Es aconsejable que no actúen impulsivamente y no tomen ninguna decisión a la ligera, aunque también deben estar pendientes de los plazos.

Efectos de heredar un bien inmueble

El impuesto de sucesiones

Cuando se hereda, aparte de objetos personales o vehículos, lo común es que lo más valioso y lo más interesante a efectos económicos sean los bienes inmuebles, lógicamente. No solo pueden suponer una alternativa habitacional para los herederos sino que puede ser una fuente de ingresos que alivie la drástica situación económica que muchas personas sufren. Ahora bien, heredar también supone una fuente de obligaciones fiscales a tener en cuenta puesto que es una operación gravada con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas lo cual quiere decir que cada una posee diferentes tipos impositivos lo que significa que se pagará diferente proporción y cantidad de dinero en cada una de ellas. A continuación les describiré las variaciones que en cada comunidad hemos encontrado pero debo advertirles que es posible que estén obsoletas o que lo vayan a estar dentro de poco (recordemos que se han producido elecciones autonómicas hace pocos meses y los gobiernos han cambiado en muchas autonomías). También les informo que es una información meramente orientativa, como comprenderán es imposible hacer un análisis detallado de cada comunidad pues nos llevaría demasiado tiempo y espacio.

Salvo en el País Vasco y en Navarra, donde se aplica un tipo fijo, la tarifa a pagar se calcula según el valor del bien heredado y esas tablas también varían por regiones.

• Andalucía: Para herencias inferiores a 175.000 euros aplica una reducción variable (en función del grupo de parentesco y el importe de lo que herede) que puede dejar la base liquidable a cero. Si el inmueble era la vivienda habitual del fallecido, tiene una reducción del 99,99%, con lo que pagaría un cantidad mínima por la sucesión.
• Aragón: Para herencias inferiores a 150.000 euros no se paga, siempre que el que herede posea un patrimonio menor de 400.000 euros. Se aplica una reducción del 97% sobre el valor de la vivienda con un límite de 125.000 euros, siempre que fuera vivienda habitual.
• Cantabria: El importe de la herencia se reduce en 50.000 euros solo si se es hijo del fallecido. Aplica una reducción del 98% en vivienda habitual (tiene que mantenerla durante tres años), y además se puede deducir el 99% de la cuota a pagar si se es hijo, padre o cónyuge.
• Castilla y León: Caben 60.000 euros de reducción por ser hijo del causante. Además, presenta una reducción adicional de hasta 175.000 euros en la base imponible (bienes menos deudas). Ha suprimido recientemente la deducción del 99% de la cuota a pagar.
• Castilla-la mancha: Los cónyuges, ascendientes y descendientes solo pagan un 5% de la cuota.
• Cataluña: Permite al cónyuge y a los hijos una reducción de 100.000 euros en la base imponible. Contempla la posibilidad de reducir el valor de la vivienda habitual heredada en un 95% con un límite de 500.000 euros del total, no de cada parte que toca a cada heredero. El cónyuge sólo pagará el 1% de la cuota.
• Madrid: La reducción por parentesco es de 16.000 euros para ascendientes, descendientes y cónyuge. En el caso de que fuera habitual, el valor de la vivienda se reduce un 95% con el límite de 123.000 euros. Cónyuge, ascendientes y descendientes solo pagan un 1% de la cuota a pagar.
• Comunidad Valenciana: Existe una reducción por parentesco de 100.000 euros sobre el valor del inmueble. Si además fuera vivienda habitual, se reduce su valor en 150.000 euros. Cuando el cónyuge o los hijos residan también en la comunidad valenciana, podrán beneficiarse de una deducción del 75% en la cuota a pagar.
• Extremadura: Los hijos y el cónyuge del fallecido podrán aplicar una reducción en el importe heredado de hasta 175.000 euros si la herencia es inferior a 600.000 euros y no tienen un patrimonio superior a 300.000. No pagarán si el cónyuge, ascendiente o descendiente convivía con el fallecido y mantiene la vivienda durante cinco años.
• Galicia: A efectos fiscales, se reduce la base imponible de la herencia en 18.000 euros. Si el heredero es hijo menor de 25 años, podrá reducir esa base hasta en 900.000 euros. Si recibe una vivienda habitual de valor inferior a 600.000 euros, el viudo no pagará. Ascendientes, cónyuges y descendientes no pagarán si la base imponible de la herencia es menor de 125.500 euros.
• Islas Baleares: Cónyuges, ascendientes y descendientes reducen la base imponible de la herencia en 25.000 euros y no tendrán que tributar por el valor de la vivienda si es habitual y vale menos de 180.000 euros. Además, pueden aplicar deducciones en la cuota en función de la base imponible.
• Islas Canarias: El cónyuge podrá reducir la base imponible de la herencia en 40.400 euros y los hijos, en 23.125 euros. Se restará a la base imponible el 99% del valor de la vivienda (hasta 200.000 euros) si es habitual. En 2012 el gobierno canario eliminó la deducción del 99% de la cuota por parentesco.
• La Rioja: Reducción del valor de la vivienda heredada en la base imponible del 95% si es vivienda habitual. Deberán conservarla durante cinco años. Pagará el 1% de la cuota si el heredero ya reside en la rioja desde hace cinco años.
• Navarra: La característica principal del régimen foral es que el impuesto es del 0,8% del importe del inmueble para cónyuge, ascendientes y descendientes (también si el que hereda es un hermano del fallecido y la vivienda era habitual).
• País vasco: Hay algunas diferencias entre cada una de las tres provincias, pero aplican el mismo tipo impositivo del 1,5% y tienen reconocida una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda con algunos límites.
• Principado de Asturias: En función del valor real de la vivienda habitual del fallecido, se aplica una reducción sobre el valor de la vivienda que puede ir desde ir del 95% al 99%. Además, siempre que la base imponible sea inferior a 150.000 euros, los ascendientes, descendientes y cónyuge no pagarán impuesto.
• Región de Murcia: Descendientes menores de 21 años solo pagarán el 1%. Antes se aplicaba para ascendientes y cónyuges, pero desde julio de 2013, ya no. Hay aprobada una deducción especial si el causante falleció en el terremoto de Lorca del 100% para todos los herederos.

En cualquier caso, sea la comunidad autónoma que sea, se suele beneficiar a los herederos que sean familia, que no tengan mucho patrimonio, que vayan a usar la vivienda como vivienda principal o que ya vivieran allí antes de la muerte del propietario además de muchas otras deducciones y beneficios fiscales. En general es un impuesto que es más gravoso cuando la herencia se acepta por parte de alguien que tiene bastante patrimonio, no obstante les recomendamos encarecidamente asesorarse en esta materia antes de tomar ninguna decisión apresurada pues cada bien heredado en cada comunidad autónoma puede suponer una cuantía totalmente diferente.

El impuesto sobre bienes inmuebles

Una vez hayamos decidido aceptar la herencia con las consecuencias y procedimientos descritos con anterioridad hay que tener en cuenta qué nos va a costar mantenerla. A los gastos inherentes a toda vivienda como puedan ser los de la comunidad de vecinos, mantenimiento, pago de facturas etc. que damos por sabidos hay que sumar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) que grava a los bienes inmuebles tanto urbanos como rústicos (viviendas o terrenos rurales). Este impuesto lo ha de pagar el propietario de la vivienda o el que poseyera el usufructo de la misma (en relación con la herencia de los cónyuges). El problema para ayudarles a averiguar lo que podrían pagar de IBI es que es un tributo local, por tanto cedido a los ayuntamientos con todas las particularidades que todo eso implica. En cualquier caso les animamos a informarse en sus respectivos ayuntamientos o en una asesoría jurídica o despacho de abogados para saber qué tipo de IBI posee su localidad.

Venta del bien inmueble

Evidentemente si hemos heredado una vivienda y no nos hace falta como alternativa habitacional o si la vivienda se encuentra dividida por existir muchos herederos una alternativa lógica es la venta de la misma. No nos centraremos en la idoneidad o no de ello pues cada persona sabe mejor que nadie qué es lo que más conviene sin embargo sí nos detendremos a señalar que tal venta de la vivienda tributará por el IRPF a la persona o personas que la hagan. El tipo impositivo y la cantidad a pagar variará en función de las circunstancias de la persona que la venda pero hay que tener en cuenta que es una operación que está gravada con ese tributo.

Del mismo modo hay que tener en cuenta que si has heredado por ser descendiente o ascendiente pero la vivienda la tiene en usufructo el cónyuge del heredero no puedes hacer nada con ella hasta que este fallezca pues se ha de respetar el uso y disfrute de la misma vivienda para dicho cónyuge.

Arrendamiento del bien inmueble

Otra opción lógica es intentar arrendar la vivienda para no perder la propiedad de la misma y guardarse la posibilidad de venderla en un futuro. En este caso debemos señalar que también las rentas percibidas por el alquiler tributarán por IRPF en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. La tributación, como se ha dicho anteriormente, variará de un sujeto a otro dependiendo de las circunstancias del la persona en cuestión.

De igual manera a la hora de alquilar una vivienda hay que tener en cuenta que el arrendatario, sea cual sea la duración del contrato, tiene derecho a renovarlo sistemáticamente hasta los 5 años, salvo que haya incurrido en impagos o faltas muy graves en la vivienda. Por tanto se antoja necesario valorar si compensa el hecho de que el dicho arrendamiento se pueda prorrogar hasta cinco años sin que tengamos opción, en principio, de que se termine si el arrendatario no quiere.